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ANTECEDENTES Y PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS

El Sector de la Promoción Inmobiliaria y el de la Construcción necesitan cada vez más de herramientas de apoyo al desarrollo de su actividad.

En un momento en el que la recuperación del mercado residencial sigue su curso a buen ritmo empujado por un conjunto de factores que sumados han propiciado un escenario muy fértil en el que tanto los precios, el volumen de compraventas y la rentabilidad auguran un crecimiento sano a medio plazo, los actores participantes deben adaptarse a esta realidad. Así lo hemos hecho en SSR IBERIA, en nuestra calidad de Agencia de Suscripción especialista, innovando en productos diferenciadores y solucionando necesidades actuales y futuras de promotores y constructores, unas veces habituales y otras veces atípicas. Como muchos otros sectores, trabajamos en un entorno dinámico en el que las situaciones cambian casi cada día.

En este contexto y dado que hoy en día se han endurecido los requisitos necesarios para constituir las garantías obligatorias inherentes a las diferentes etapas de la construcción y promoción inmobiliaria, el Seguro de Caución surge como una excelente alternativa que además aporta numerosas ventajas cumpliendo las mismas funciones que otros modelos de garantía, como los Avales Bancarios.

Es cierto que el Seguro de Caución en España sigue un proceso de "maduración" y aún tiene que mejorar, innovar y crecer, ya que, en Italia, por ejemplo, un 80% de personas conoce el ramo de Caución, mientras que en España ese porcentaje es solo del 20%.

En SSR Iberia estamos invirtiendo esfuerzos y progresando en nuestra especialización para que las Cauciones dejen de ser un gran desconocido en nuestro país en el ramo de la Promoción Inmobiliaria y Construcción.

Para entender cuáles son las ventajas que suponen los Seguros de Caución, primero debemos tener claro qué son y cómo funcionan.Partiremos de la base de quién presta la garantía en cada caso; siendo una Compañía de Seguros para el caso de las Cauciones y una Entidad Bancaria en el caso del Aval Bancario.

El diccionario de la lengua española define AVAL como aquella “obligación que alguien (avalista) adquiere de hacer aquello a lo que otra persona (deudor) se ha comprometido, en caso de incumplimiento”. Siguiendo esta definición, el AVAL BANCARIO es la garantía de pago de una entidad financiera, que es la que se compromete a pagar una deuda, en caso de que la persona que ha solicitado el aval no pudiera hacerse cargo.

El artículo 68 de La Ley 50/1980 de Contrato de Seguro define el seguro de CAUCIÓN como aquella modalidad de seguro por la que “El asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales y contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento o penalidad los daños patrimoniales sufridos, dentro de los límites establecidos en la Ley o en el contrato. Todo pago hecho por el asegurador deberá serle reembolsado por el tomador del seguro”.

Esto quiere decir que, en caso de incumplir los términos pactados en el contrato o en la Ley que regulen una determinada actividad, el asegurado tendrá derecho a una indemnización económica por parte de la aseguradora, de igual manera que las entidades financieras indemnizan a los beneficiarios de los Avales Bancarios.

El Seguro de Caución es especialmente útil y suele darse con más frecuencia en el sector de la promoción inmobiliaria y construcción pudiendo solicitarse este seguro en muchos casos, puesto que su ámbito de aplicación es tan amplio como el de los Avales Bancarios convirtiéndose las Cauciones en un sustitutivo perfecto.

VENTAJAS DEL SEGURO DE CAUCIÓN FRENTE AL AVAL BANCARIO

Aunque ambos, como ya hemos dicho, cumplen las mismas funciones, contratar un Seguro de Caución proporciona numerosos beneficios para el tomador del seguro que no conseguirá con la obtención de un Aval Bancario.

Veamos cuales son las ventajas del Seguro de Caución frente al Aval Bancario:

* El Seguro de Caución no computa riesgo en la Central de Riesgos del Banco de España (CIRBE), por lo tanto, no afecta en caso de que el promotor necesite solicitar un crédito bancario, a la par que no compromete la imagen de la empresa ante un posible endeudamiento futuro con una entidad bancaria, mejorando así dicha capacidad de endeudamiento. Los Avales Bancarios sí computan riesgo en la CIRBE.

En definitiva, este seguro ayuda al promotor a mantener las líneas bancarias libres para destinarlas íntegramente a la actividad empresarial.

* La cantidad garantizada no se refleja en el pasivo, sino que supone un gasto deducible en la cuenta de explotación.

* El Seguro de Caución tiene costes inferiores a los Avales Bancarios.

No solo se reducen los gastos de tipo administrativo, sino que además no se incurren en gastos extra de notaría y cancelación de la póliza.

* Las entidades financieras, como requisito para otorgar un Aval Bancario, suelen exigir la pignoración u otros mecanismos de inmovilización de la cuenta corriente de la empresa. Esto no sucede sin embargo con los Seguros de Caución con el cual el promotor podrá disponer de sus recursos con total libertad no implicando por tanto una inmovilización de fondos.

* Otra ventaja muy importante tiene que ver con la afinidad de intereses de la Aseguradora tanto con el Tomador del seguro como con el Asegurado. El principal interés de la Aseguradora es lograr que el proyecto llegue a buen fin y que la construcción se termine dentro de los plazos pactados en el contrato. Las entidades financieras sin embargo tienen como único interés garantizar la devolución de la cuantía de los avales concedidos.

* Incluir en un presupuesto un Seguro de Caución voluntario diferencia al promotor de la competencia ya que le ayuda a presentarse ante sus clientes con una imagen corporativa de calidad y confianza.

Podemos concluir por todo ello que el Seguro de Caución es mucho más ágil y de condiciones mucho más flexibles que el Aval Bancario y proporciona grandes beneficios al tomador del seguro y una gran seguridad al asegurado.

CAUCIONES VINCULADAS AL NEGOCIO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN

Se puede solicitar un Seguro de Caución en muchos casos, pues, como hemos visto, el ámbito de aplicación de este tipo de seguros es tan amplio como el de los Avales Bancarios, pudiéndose exigir un Seguro de Caución siempre que el promotor o constructor necesite una garantía adicional para reforzar las obligaciones pactadas en cualquier contrato ya sea privado o un contrato con la Administración Pública.

Concretamente en el caso del sector de la construcción, existen diferentes modalidades de Seguros de Caución según el origen de la obligación que el tomador del seguro deba garantizar:

  • Seguros de cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de una vivienda nueva en régimen de promoción privada o en régimen de cooperativas de viviendas. También para el caso de proyectos de viviendas protegidas.
  • Licitaciones para la compra de suelo.
  • Cauciones para la permuta de suelo/entrega a cambio de viviendas del proyecto inmobiliario.
  • Cauciones para la simultaneidad / urbanización de proyectos.
  • Cauciones para la gestión y retirada de escombros.
  • Seguros de Caución para acopio de materiales.
  • Cualesquiera otras cauciones o garantías financieras que se les soliciten a los Promotores para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios.

Casi todas estas garantías se presentan ante el Ayuntamiento y/o el organismo público que regula y autoriza el proyecto constructivo, aunque a veces también tengan lugar entre actores privados (caso de las permutas).

En resumen, el sector asegurador se presenta como un “partner” importante para el desarrollo del sector de la Promoción Inmobiliaria y el de la Construcción a través de la oferta de una amplia gama de garantías. Muchas de las fórmulas de aseguramiento son novedosas, más baratas y en ocasiones más ágiles que las tradicionales del sector bancario. Todas ellas se pueden estudiar y considerar en la medida en que el proyecto al que deben dar soporte sea razonable, tenga viabilidad financiera y los participantes en el mismo cuenten con una situación financiera saneada y una trayectoria profesional acreditada.

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