La escasez de suelo finalista es la causa principal del desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado residencial español, lo que impulsa el aumento de los precios y dificulta el acceso a la vivienda, especialmente para los colectivos más vulnerables. Así lo recoge el informe “Necesidad de Suelo en España 2024”, elaborado por la consultora Colliers y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), presentado por Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña, y Mikel Echavarren, CEO y presidente de Colliers.
El informe subraya que el proceso de transformación del suelo desde su clasificación inicial como rústico hasta convertirse en suelo listo para edificar puede tardar entre 10 y 15 años, o incluso más de 20 años en algunos casos. Este retraso dificulta la generación de suelo urbanizable en un momento crítico para atender la creciente demanda de vivienda asequible en España.
Según Echavarren, “la escasez de suelo en zonas de alta demanda eleva los precios de las parcelas, lo que, junto con el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada, está reduciendo los márgenes de rentabilidad y limitando la producción de vivienda”.
El informe destaca que España necesita actualmente 408.000 nuevas viviendas para atender la demanda, frente a una producción anual que no alcanza las 90.000 unidades. La creación neta de hogares, que supera los 230.000 al año, incrementará este déficit si no se adoptan medidas inmediatas, proyectándose un déficit acumulado de más de 2,7 millones de viviendas en 2039.
Además, el stock remanente de viviendas (450.000 unidades) no contribuye a resolver el problema, ya que su ubicación o características no se ajustan a las necesidades del mercado.
Causas del retraso en el desarrollo de suelo y sus consecuencias
El informe señala diversas causas que están detrás de los plazos dilatados para transformar suelo en urbanizable, un proceso clave para aumentar la oferta de vivienda en España. Entre los factores más relevantes se encuentran la complejidad regulatoria, con múltiples normativas que ralentizan el planeamiento urbanístico, y la inseguridad jurídica, que genera incertidumbre para los agentes implicados debido a los cambios en las normativas y a los intereses políticos que condicionan las decisiones administrativas.
La lentitud burocrática también juega un papel significativo, con procesos de planeamiento que pueden extenderse entre 10 y 15 años, llegando incluso a superar los 20 años en casos excepcionales. A esto se suma la estructura de propiedad compleja en algunos suelos, que dificulta su gestión y retrasa los desarrollos.
Otros factores críticos incluyen la falta de financiación, que limita los recursos disponibles para acometer proyectos de urbanización y construcción, y la normativa obsoleta, que no se ajusta a las necesidades del mercado actual ni a las demandas sociales. Los cambios políticos también impactan negativamente, al generar incertidumbre sobre la continuidad de los proyectos urbanísticos y las políticas de suelo. Además, las impugnaciones de planeamiento derivadas de conflictos legales o intereses contrapuestos añaden más retrasos a los desarrollos.
Consecuencias del retraso
Estas demoras tienen un impacto directo en la disponibilidad de vivienda y en el acceso a la misma por parte de la población. Una de las principales consecuencias es el incremento del precio del suelo, provocado por su escasez en zonas de alta demanda. Esto, a su vez, eleva los precios de las viviendas, tanto de compra como de alquiler, y dificulta el acceso, especialmente para los colectivos más vulnerables.
El informe también advierte sobre el sobreesfuerzo económico que muchas familias deben asumir para poder acceder a una vivienda, lo que incrementa la desigualdad económica entre habitantes de diferentes zonas del país. En las áreas más dinámicas, como Madrid, Barcelona, Valencia, Baleares y Canarias, donde el crecimiento de hogares supera ampliamente la producción de viviendas, la situación es especialmente crítica.
Asimismo, la falta de certidumbre en los plazos y costes de desarrollo desincentiva la inversión privada, limitando aún más la capacidad de respuesta del sector a la creciente demanda. Otra consecuencia importante es la necesidad de modificar proyectos urbanísticos ya aprobados para adaptarlos a nuevas normativas o exigencias legales, lo que añade complejidad y más retrasos al proceso.
En resumen, estas causas y consecuencias están exacerbando un déficit habitacional ya significativo, que, de no abordarse con medidas integrales, seguirá creciendo en los próximos años, agravando las dificultades para acceder a una vivienda asequible.
Propuestas de solución
Colliers y APCE plantean un plan integral que mejore la coordinación entre Administraciones Públicas, garantice la seguridad jurídica y agilice los procesos administrativos. Este plan incluye medidas como la implantación de licencias digitales, planes territoriales supramunicipales y la figura del agente urbanizador para resolver problemas de propiedad.
A corto plazo, se proponen acciones para facilitar la puesta en carga de nuevas viviendas sin desarrollar nuevos ámbitos urbanísticos, como la rehabilitación del stock existente, finalización de obras paralizadas, flexibilización de los cambios de uso en parcelas no desarrolladas y aumento de la edificabilidad en ámbitos ya planificados.
“Es imprescindible aprobar una reforma de la Ley de Suelo para agilizar los procesos y garantizar un suministro constante de vivienda asequible que responda a las necesidades actuales y futuras del mercado”, concluyó Vilajoana.